淺談不動產資產

在討論不動產之前，要有一個正確觀念
(1)房屋一定是貶值的
房屋買來必定貶值，也就是新成屋一定比中古屋貴
這不是毫無根據的感覺，是政府認定的
依財政部賦稅署[簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則](如下圖)

那為什麼住宅價格指數總是節節高升呢?

那是因為住宅價格=上面的建物+下面的土地
地價會因為周圍土地的開發而提升價值，例如交通建設、工作機會、人口增加、商圈林立、政府機關，而正常的政府肯定會盡力開發交通和增加工作機會；
在地區成長的時候，(精華區)地價保值/上漲也是可以預期的，甚至人口減少也不易影響到精華區地價，因為就算人口減少，人們還是會往人多地方居住
因此雖然建物折舊，但地價上漲的幅度高於房屋折舊的速度，所以住宅價格還是居高不下

(2)那住宅價格會不會下跌?
短期波動當然有可能，但是買在精華區機率小
在台灣，第一間房屋會算是"自用住宅"，地價稅(0.2%)和房屋稅(1.2%)的稅率都是最低的
因此，自己住或租別人都能輕鬆抵銷持有成本，所以短期房價下跌並不會造成持有的困難
並且筆者也相信，政府不可能讓持有成本(課稅)高於居住成本(房租)，因為那意味著懲罰多數人民，選舉選不上啦，所以住宅價格很難下跌，大不了不要賣
至於長期的住宅價格，還是要回歸區域發展的本質(就是投資的眼光啦)

(3)房貸是低利率的槓桿
不動產應該可以算是普羅大眾能最輕鬆跟銀行借到錢的資產了
以首購來說，房貸一般估80%，那換算起來足足開了五倍槓桿
去哪找這麼高的槓桿額度和這麼低的利率?
就算房價短時間跌到70%，也不用籌出保證金來維持槓桿，只需要還當期房貸就好
更不用說還完房貸後，不動產還能隨時在需要資金的時候抵押變現

(4)買房的動機
如想要長期居住，肯定會想買房
但如果因為單身、工作、存款等原因，不想這麼早買呢?
先假設你終究還是會買房，例如退休時想有在郊區有個四房的房子，只是時機不對

根據第(1)點房屋總是貶值，只有(開發的)土地會增值，
而通常有工作機會的地方，會匯聚更多的開發資源，
所以在工作的地方其實上漲的機率是大於人少的郊區

根據第(2)點，持有成本是可以抵銷的
所以就算單身，買小坪數的套房還能減少居住成本並享有土地增值
縱然因換工作需離開，不是還能租給需要的人嘛
舉個香蕉，你跟房客說在台北市一年的租金只要能抵稅金和利息就好，房客一定多到從一樓排隊到頂樓

根據第(3)點，房貸是低利率的槓桿
房貸是一種財務槓桿，會顯著的放大獲利和損失
所以存款越少越應該買房，本金小最多賠一兩年儲蓄，但必能累積經驗
如果到快退休才第一次買房，那可是幾十年的積蓄阿
所以未來有買房想法，現在就開始看房吧

所以綜觀以上4點個方面，每個人都應該買一間房，尤其是在台灣
就算長期報酬輸股市，不動產的高槓桿和穩定也有獨一無二的優勢
不過第二間以上，貸款成數、地價稅、房屋稅、土地合一稅、綜和所得稅都不一樣，期望值都不好說，哈哈